Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичная

Резкие движения недвижимости: как рынок перенес прежние кризисы и чего ждать сейчас

6 185 7
Резкие движения недвижимости: как рынок перенес прежние кризисы и чего ждать сейчас
По данным ВЦИОМ, две трети россиян считают покупку недвижимости лучшим способом вложения денег. При этом нынешний кризис застал многих врасплох: люди не понимают, как сохранить сбережения и что будет с ценами на квартиры. Циан.Журнал вспомнил, как на рынке недвижимости отражались экономические неурядицы прошлых лет.

Кризис 1998 года

По воспоминаниям экспертов, в результате первого за постсоветскую историю России кризиса особенно пострадала банковская система, но досталось и прочему бизнесу. 

К тому времени банки и многие другие предприятия получили сравнительно дешевые и «длинные» зарубежные кредиты, и у страны вырос внешний долг. Одновременно с этим страну настиг кризис ликвидности, связанный с обвалом азиатских экономик в 1997-м. Третьим слагаемым краха стали низкие мировые цены на ископаемое сырье, четвертым — собственные просчеты правительства, которое фактически создало в России государственную «пирамиду» краткосрочных облигаций (ГКО). 

В итоге у страны попросту не хватило денег, чтобы ответить по всем своим обязательствам. На фоне общемировой финансовой нестабильности иностранные банки перестали кредитовать российских заемщиков и реструктуризировали долги отечественных компаний, в том числе застройщиков. 17 августа правительство и Центробанк объявили о заморозке зарубежных выплат и техническом дефолте по ГКО. Это был первый в истории случай, когда страна не смогла выплатить внутренний долг в национальной валюте. 

Итогом этого стал масштабный кризис внутри страны, который ударил и по рынку недвижимости. В августе-сентябре 1998 года на нем не осталось желающих брать подорожавшие кредиты, а немногие существовавшие девелоперские проекты приостановились. В те времена рынок первичной недвижимости в нашей стране только начинал формироваться: появились первые жилые комплексы, преимущественно массового сегмента, которые возводились в новых районах Москвы — Митино и Бутово. 

Поэтому основной удар на себя приняла «вторичка». На протяжении двух лет, с августа 1998-го по июнь 2000-го, среднее падение в долларовом эквиваленте составило 30%: от $1000 до $700  за квадратный метр. 

В пересчете на условные единицы цена «квадрата» в Москве за первые полгода снизилась на 25–30%. Затем расценки упали еще на 10–12%.

С конца 1990-х стоимость московского жилья на «вторичке» фиксировалась именно в долларах. Американская валюта фигурировала в объявлениях СМИ, покупатели и продавцы рассчитывались через банковскую ячейку. В новостройках цену тоже могли зафиксировать в условных единицах, привязанных к курсу доллара. 

В 1998 году однокомнатная квартира в панельном доме стоила $25–30 тыс., а через год после начала кризиса за $35–40 тыс. можно было купить уже трехкомнатную квартиру. 

Категорию недвижимости в первую очередь определяли местоположением, соседями и уровнем евроремонта. К бизнес-классу относили монолитно-кирпичные дома точечной застройки, расположенные в обжитом районе Москвы и с небольшим числом соседей. 

«Во время кризиса стандартная однокомнатная квартира продавалась около полугода. Цену снижали каждую неделю. Информацию о жилье тогда в основном распространяли через газету „Из рук в руки“. Необходимо было положить рукописное объявление в ящик или выслать по почте, и примерно через пару недель его публиковали в газете. Иногда цена не успевала за ситуацией на рынке, и размещенное объявление становилось неактуальным», — вспоминает управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.

Примечательно, что в июле 1998 года, всего за месяц до дефолта, в России приняли закон «Об ипотеке». Жилищные займы стало выдавать АО АИЖК (ныне АО «Дом.рф» — Ред.) и некоторые коммерческие банки. 

Кризис 2008 года

Спустя 10 лет после кризиса 1998-го страну постиг новый финансовый обвал. К этому же времени цены на московские квартиры подошли к историческому максимуму. 

Если предыдущий коллапс был вызван огромным госдолгом и крахом рынка краткосрочных гособлигаций, то в 2008 году сложности в России начались из-за ипотечного кризиса в США и одновременного резкого падения цен на сырье. Средняя стоимость нефти в это время снизилась со $120 до $55–60 за баррель.

Особенностью экономического кризиса 2008 года стало то, что во время него упала ликвидность даже такого страховочного актива, как недвижимость, и никто не понимал, что с этим делать. 

В результате возник перелом кредитной системы, начались массовые неплатежи и остановки строек. 

«Ключевые девелоперы перестали рассчитывать на западных инвесторов, которые в основном ушли с внешних рынков решать проблемы на домашних. Российский рынок восстанавливался около двух лет за счет собственных капиталов и ресурсов», — вспоминает председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга ХК «Сити 78» Руслан Гайсин.

У потребителей резко сократились доходы. На фоне этого застройщики стали оптимизировать квартирографию. Так на первичном рынке появилась новая классификация недвижимости: теперь проекты ранжировались по уровню цен, средней площади лотов и качественным характеристикам.

К 2008 году рынок первичного жилья в России был уже достаточно развит, поэтому коллапса здесь не наблюдалось. Цены упали на 10–15%. 

Покупателям в те времена уже была доступна ипотека как для приобретения новостроек, так и для вторичного жилья. Однако продавцы «вторички» неохотно заключали договоры по ипотечным программам: эти сделки надолго затягивались — срок регистрации квартир достигал месяца.

«Время экспозиции стандартной квартиры увеличилось от шести месяцев до года-полутора. Первыми „уходили“ высоколиквидные лоты — однокомнатные и двухкомнатные. А вот многокомнатные квартиры зависали на срок до 2–2,5 года и продавались только с дополнительным дисконтом. Ипотека на тот момент составляла 15–20% в объемах продаж новостроек, значимая часть сделок — до 30% — осуществлялась параллельно с продажей людьми своего предыдущего жилья», — рассказал Сергей Шиферсон.

Тем не менее в 2008 году спрос на массовое жилье быстро восстановился, а на землю и загородные дома — и вовсе не пострадал. Сильнее всего тогда просел сегмент премиальной недвижимости, поскольку богатые люди более настороженно относились к тратам. 

Кризис 2014 года

Причинами случившегося в 2014 году кризиса послужили как мировая экономическая рецессия, так и внешнеполитические решения руководства России. Оба этих фактора в итоге сформировали новую экономическую реальность: после снижения цен на нефть и введения санкций рубль резко ослабел по отношению к иностранным валютам.

В декабре 2014 года ЦБ решил повысить ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых, чтобы ограничить девальвационные и инфляционные риски. Рынок недвижимости встретил это решение ажиотажным спросом, из-за которого выросла стоимость жилья. 

«Люди кинулись спасать свои сбережения от обесценивания. На такую активность застройщики отреагировали ростом цен. Позже это привело к падению продаж и дальнейшему снижению расценок», — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». 

В 2014-м средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла 190 тыс. рублей. Годовой прирост составил 12%. К новым реалиям покупатели и участники рынка привыкли к началу 2016 года.

Но затем последствия введения санкций и падения рубля остро ощутило все население страны: покупательная способность россиян существенно снизилась. 

Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура подчеркивает, что в кризис 2014-го, как и в 2008-м, девелоперы стали меньше строить, а покупатели — меньше получать и тратить (особенно в комфорт- и бизнес-классе). 

В отличие от 2008-го, в 2014 году кризис сильно отразился на эконом-сегменте жилья, однако тогда застройщики получили поддержку в виде льготной ипотеки. Во многом именно она спасла отрасль от более тяжелых потрясений. 

Как и в прошлые периоды, под удар также попал вторичный рынок. Из-за высокого дисконта (до 15–20%) почти в два раза упали объемы одобренных и выданных кредитов, а потенциальные покупатели перестали рассматривать недвижимость на вторичном рынке как привлекательную инвестицию. 

По воспоминаниям Сергея Шиферсона, наиболее ликвидными лотами тогда стали небольшие квартиры, а в дальнейшем развился новый тренд — продажа жилья с отделкой. 

Кризис 2022 года

Спады 1998, 2008 и 2014 годов имеют индивидуальные предпосылки, отличаются степенью влияния на рынок, но их итог для населения был единым: падение доходов, высокий уровень инфляции и слабый рубль. Все это негативно сказывалось на покупательной способности. 

В 2021-м в России ввели в эксплуатацию рекордные объемы жилья — 93 млн кв. м. Каждый рубль, вложенный в строительство, до кризиса давал экономике до четырех рублей прироста. 

«В 2019–2021 годах цены на жилую недвижимость росли, а в 2020-м за счет низкой ставки по ипотеке и вовсе произошел строительный бум. Жилищное кредитование в России, к слову, обеспечивает до 80% спроса», — говорит инвестиционный аналитик Анна Заботкина.

Нынешний кризис логически вытекает из предыдущих. Из-за расширения и ужесточения западных санкций упал курс рубля, ускорилась инфляция и, как следствие, была резко повышена ключевая ставка ЦБ. Ситуацию усугубил уход с российского рынка многих поставщиков и других смежных бизнесов. 

Из позитивных факторов — льготная ипотека, возможные преференции для застройщиков и освобождение от штрафов из-за срыва сроков строительства. 

Отличие этого кризиса от предыдущих — его ожидаемость, которая позволила государству и финансовой системе сформировать запас прочности, указывают эксперты. 

«Пандемия стала своего рода „репетицией“, во время которой заложили и опробовали новые механизмы регулирования. Серьезным подспорьем и для строительного бизнеса, и для населения стала поддержка государством льготной ипотеки. В сложившихся условиях для большинства людей это, пожалуй, единственно возможный способ покупки жилья», — утверждает Наталия Кузнецова.

Несмотря на это, в марте 2022-го средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5% — до 266 тыс. рублей. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Антона Павлова, за ростом цен может последовать падение и длительная стагнация. 

«Так было, например, в 2014–2015 годах. Причин тому несколько: реализация будущего спроса, действие высоких ставок по ипотеке, снижение покупательной способности населения», — говорит эксперт. 

По его мнению, даже при снижении ставок в ближайшие месяцы их уровень будет недостаточным для поддержания тех темпов роста рынка недвижимости, которые мы наблюдали последние годы. Но сделки, безусловно, будут и на вторичном рынке. В частности, альтернативные — люди будут продавать имеющееся жилье с целью покупки квартир большей площади или размена. 

«Действие государственных программ позволит поддержать рынок строящегося жилья. В этом сегменте, скорее всего, как раз и будет наибольший рост. Однако, как уже показывала практика прошлых лет, действие льготных программ может также способствовать разгону цен на недвижимость», — говорит Павлов. По его мнению, во второй половине года или чуть ранее цены на жилье могут снизиться, но сделок будет меньше, чем в 2021 году.

Сегодня многие девелоперы приостановили новые крупные проекты или готовятся к их заморозке, и это может привести к сложностям на рынке недвижимости.

Но, по словам Руслана Гайсина, панических настроений среди застройщиков нет: «Все просто ждут новых правил игры. Когда волатильность спадет, станет ясно, как скорректировать финансовые модели». 

Эксперт уверен, что последствия текущего кризиса будут менее болезненными, чем в 2014-м, поскольку заметного падения спроса пока не произошло («государству должно хватить ликвидности — в том числе на дотирование строительной отрасти»).

Рост цен на недвижимость исторически начинался во время сильного снижения курса национальной валюты, но после происходила коррекция, и цены падали. Такой же динамики стоит ожидать сейчас, убежден заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. 

«Квартира в представлении большинства россиян — один из самых надежных способов сохранения средств, ее можно сдать и передать в наследство. Даже если цены упадут, можно будет ждать их роста в будущем. Наконец, это наглядное материальное воплощение сбережений, в котором можно просто жить», — полагает эксперт.

Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов рассказывает о двух сценариях дальнейшего развития событий: 

«Будет либо стагнация, либо незначительный рост цен, который продлится недолго — до года-полутора. В худшем случае мы увидим коррекцию цен, но только на наименее ликвидные объекты. Глобально все зависит от внешнеполитических факторов. С учетом уже введенных санкций международные агентства прогнозируют, что по итогам 2023 года ВВП России перестанет сокращаться. Уверен, что даже при самом плохом раскладе в течение двух-трех лет динамика роста цен отыграет свое и превысит инфляцию», — говорит эксперт.

Но предугадать тенденции на рынке сегодня все равно очень сложно. «В любом случае после каждого кризиса мир продолжает существовать и подстраиваться под новые реалии. Мы продолжаем планировать будущее и откладывать деньги на свои жизненные финансовые цели. Сегодня я бы порекомендовала с осторожностью рассматривать рынок новостроек. Если вы планируете приобрести недвижимость, я бы посоветовала рассмотреть вторичное жилье: цены там выше, но и риска гораздо меньше. Следует учесть и инфляцию, которая стремительно растет», — заключает Анна Заботкина.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 7
Сергей ТСТ13 апреля 2022, 12:09

не важно как рынок недвижимости переносил , прежние кризисы .. с 24 февраля Россию покинуло с предъявлением паспорта гр РФ 500 000 человек ( отрицательное миграционное сальдо) или по народному пол миллиона только россиян покинули РФ .. еще столько же сократилось количество мигрантов хотя весна и сейчас сезон притока рабочей силы , про естественное движение население и рождаемость можно ознакомится из статистики за 2020/21 год... все это наложить на 30 лет не прерывной застройки в точках притока население .... и без альтернативности остановки строительства ... строили , строят и будут строить ... Мир принадлежит умеющим ждать ... снять квартиру в Кишиневе , Баку , Ереване , Тбилиси , сегодня дороже чем в Москве ... ( новая реальность )

Ответить
Дмитрий13 апреля 2022, 18:52

пирамиду продлжают строить. какая разница за сколько покупать, если завтра/через год можно будет продать дороже, да еще на сколько! "куплю жене сапоги". а когда карточный домик посыпется, разгребать будут опять простые люди, которые и так уже попали.

ID: 4525643613 апреля 2022, 15:42

Как могут метры стоить меньше...? Ребята, вы же " фиксируете" рост цен практически на ВСЕ стройматериалы?! Строители ЧТО , должны себе в убыток работать? С января УЖЕ было " заявлено" - ЦЕНА метра в 2022 вырастет на 15-20%! Вот только КАЧЕСТВО...,к сожалению под вопросом?

Ответить
Дмитрий13 апреля 2022, 18:50

в какой убыток? вы за кого всех держите? там вчетверо снизить и только тогда в ноль будут работать. или хотя бы вдвое, обратно, и все равно прибыль будет 100%, а не как на нормальном рынке.
а, ну да, рекламные бюджеты тратятся, а полученные деньги не пахнут. уже даже риэлторы давно твердят об искуственности спроса. как вы можете такое писать?.. "время такое..."

Сергей ТСТ13 апреля 2022, 23:37

в Батуми квадратный метр жилья с видом на море и с пальмами перед домом , стоят 600 -800 ( ДДУ) долларов за квадратный метр .. 48 000-64 000 .при этом в Грузии , бензин , газ , электричество , Цемент , Растительное Масло , Сахар дороже чем в Москве ... повторюсь и снять квартиру в Тбилиси которая стоит 100 штук ( 8 млн рублей) ... меньше чем за 1 000 не снимешь ( 80 000 рублей ) тогда вопрос .. почему в Москве квартира в двое меньше по площади стоит 150 штук ( 12 млн ) а сдают по 30 -35 штук рублей . ( в среднем 400 баксов ).... Объяснение , что Россия маленькая страна и строить жилье негде ( не предлагать )

ID: 2142178322 июня 2022, 19:09

Стоимость аренды жилья в разных локациях, а так же стоимость квадратного метра при продаже жилья, формируются спросом, эти два фактора вообще не связаны. Не могу спорить о маржинальности застройщиков..., но такая разница, например с Грузией, или даже в разных регионах России не связана со стоимостью цемента, метала или рабочей силы...
Основные факторы:
(Сразу оговорюсь..., на все могло бы влиять государство, и тем самым добиваться в стране приемлемой стоимости квадратного метра, но все предпочитают тянуть деньги с обычных людей выдавая им кредиты под все более низкие проценты и загоняя людей в пожизненную кабалу)
Итак:
1. стоимость земли под застройку, которую зачастую застройщику продает государство, ту самую, которая и так наша с вами, но чем выгоднее локация, тем больше млрд она стоит, поэтому в красивых удобных местах, с хорошим видом и инфраструктурой вокруг, строят только жильё бизнес класса - затраты на землю зачастую составляют до 30% себестоимости.
2. Проектирование и получение разрешений на строительство - каждый застройщик бесконечно пытается слепить НЕЧТО, и каждое нечто, даже на стадии проектирования стоит не мало.., кстати в СССР это проблема решалась за счет строительства типовых проектов - отсюда всем знакомые нам серии.., типовой подход к строительству (конечно переделанный на новый современный лад) так же мог бы значительно снизить себестоимость метра.
3. Подведение коммуникаций..., застройщики получают ТУ от Водоканала и т.д... а потом выполняют их, + различные согласования и т.д. тратя огромные деньги, и это все тоже в цене за квадратный метр, хотя государство могло бы это делать за свой счёт - вместо того, что бы выдавать людям льготные кредиты.
4. Так же застройщиков обязывают строить инфраструктуру - Больницы, детские сады, школы, и развязки... - и все это тоже входит в стоимость квадратного метра... хотя это все в итоге принадлежит государству - НО ОПЛАЧЕНО НАМИ!!! И по логике, должно строится из средств региональных бюджетов.
НУ и кульминация под номером 5.
Все деньги, которые привлекает застройщик по договорам ДДУ (на стадии строительства) попадают на экскроу счета банков, застройщик не может ими пользоваться пока не введёт дом в эксплуатацию... (для этого у нас есть 214ФЗ, который защищает дольщиков от воровства этих денег и от банкротства застройщика) соответственно на строительство застройщик вынужден привлекать заемные деньги у того же банка под проценты... И эти проценты тоже в цене.... банк имеет возможность инвестировать замороженные деньги и зарабатывать, и еще зарабатывает на займе застройщику))) Т.е. , если утрировано, Банк выдает вам ипотеку под процент, эти деньги попадают на счет в тот же банк (т.е. обратно), далее выдает деньги застройщику под процент. И все это оплачивает потребитель...
Волатильность себестоимости строительных материалов, естественная инфляция - это капля в море по сравнению с выше описанными затратами.
А теперь резюме..
Государство, вместо того, что бы принять меры по стабилизации рынка недвижимости и сделать жильё доступным, и пустить те деньги, которые выделяются в последние годы на субсидирование ипотеки, например на строительство инфраструктуры, тем самым убрав эту статью затрат из себестоимости квадратного метра, пускает эти средства в льготную ипотеку, тем самым стимулируя спрос, что еще больше провоцирует рост цен, (это уже конечно сверх прибыли застройщиков)

Ответить
Сергей ТСТ22 июня 2022, 23:05

Почему земля под Застройку Дорогая ??? Потому что Жилье которое будет построено Дорогое ..Этот пункт смело отметаем ... Стоимость Строй материалов Дорогие потому что жилье дорогое отметаем , разрешительные документы и подсоединение коммуникаций дорогое потому что жилье дорогое отметаем , Экскроу счета процент по которому банк выдает кредит в прямой зависимости от объема проданного жилья в проекте ... и само строительство Строительно Монтажные Работы стоят одинаково в Москве и не в Москве , Москве строительная индустрия и логистика развита лучше и себестоимость строительства ниже ... теперь суть если на периферии квадратный метр стоит 100 000 рублей значить себестоимость строительства и того ниже в Москве ... все 200 000 ++++ это Мзда Бояр которую снимают с население ... в ФРГ и не только есть понятие Социального Жилья ( по качеству это выше чем наша элитное жилье ) с отделкой стоит от 700-1100 евро за квадрат .. Это в Германии ... все это просто Жадность Жадность и снова Жадность ...

редакцияeditorial@cian.ru