недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяАНТИкризисПрофессионалам

«Онлайн-сделки со “вторичкой” небезопасны»

8 269 3
«Онлайн-сделки со “вторичкой” небезопасны»
Нынешняя неразбериха и «отсебятина» с документами могут потом обернуться судами. И как доказать, что покупатель добросовестно заплатил за недвижимость, если на руках будут «распечатанные бумажки из интернета»? Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, юрист, Сергей Вишняков, рассказал, как защититься от мошенничества и что проверять.

Описанные ниже ситуации касаются не столько безопасности самой сделки (об этом читайте здесь, здесь и здесь), сколько технологии ее проведения. Всё меняется очень быстро: то, что еще вчера работало, завтра уже оказывается закрытым, и наоборот: то, что не работало, — вдруг снова становится доступным. Из-за этого в сделках следует проявлять особую щепетильность.

И еще важный момент: основные сложности сконцентрированы на вторичном рынке жилья.

Сделки по новостройкам в режиме онлайн проще и надежнее: у ряда застройщиков эта схема отработана, а некоторые успешно ее практикуют полтора-два года.

Да, даже в случае с новостройками удаленно оформить удастся не все, но подачи документов в бумажном виде не требуется, все отлажено в электронном виде с электронной подписью (кстати, о ней — отдельная тема). Со вторичным жильем всё куда сложнее.


Сергей Вишняков — эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, юрист. Основатель сервиса сопровождения сделок с недвижимостью «Prime Quality». Основатель Агентства безопасной недвижимости «ВИШНЯ».


Электронная отсебятина

В середине апреля вступили в силу рекомендации воздержаться от визитов в организации, которые проводят операции с недвижимым имуществом, — это и банки, и офисы агентств недвижимости и оформителей.

Совершенно непонятно, как работать агентствам и риэлторам: с одной стороны, проводить сделки нельзя (карантин же!), с другой — вроде как не запрещено (истории о проведенных сделках есть). На прошлой неделе я был в Сбербанке, и там процессы проходят очень интенсивно.

В Москве до сих пор закрыты МФЦ. Большую часть документов они предоставляют в электронном виде (речь идет о выписке из домовой книги, справке об отсутствии задолженностей, выписке из ЕГРН). Такая форма документов — существенная проблема, так как для совершения сделок их желательно иметь все же на бумаге, и для этого есть веские основания.

Дело в том, что в электронном виде банки эти документы нормально не принимают (электронная выписка из домовой книги не документ, который реально проверить по каким-то внешним признакам: на нем нет ни печати, ни подписи выдавшего специалиста).

При этом в обычной практике доказательством, что покупатель проверял квартиру в должной мере, способны стать именно копии документов, которые он собрал перед покупкой. Будут ли электронные выписки подтверждением для судов, неясно.

В качестве примера приведу такую ситуацию: недавно продавец заказал выписку из домовой книги и получил ее в электронном виде. Выписка была датирована 2016 годом, но в ней содержалась информация от 2020 года. Подобные ситуации не позволяют адекватно оценить истинное состояние объекта: кто там прописан на данный момент и как эти люди впоследствии будут выписываться?

Во-первых, предоставляется недостоверная информация, во-вторых, эта форма позволяет впечатать любую отсебятину. Как доверять таким документам при сделке? Ведь одним из существенных условий договора является идентификация самой квартиры и тех, кто сохраняет право пользования ею.

Перестраховались

Отдельный вопрос связан с электронной подписью: для проведения удаленных сделок с недвижимостью требуется именно усиленная подпись — у большинства граждан ее нет. Впрочем, даже у тех, кто ее когда-то оформил, возникают проблемы: летом прошлого года все активно обсуждали историю одной удаленной перепродажи, о которой настоящий собственник не знал. После этого Росреестр ограничил проведение сделок в электронном виде, если на это нет специального волеизъявления собственника.

Ранее владельцы жилья массово ходили в МФЦ, чтобы написать запрет на проведение с их собственностью любых сделок без личного участия. Многие воспользовались этой «страховкой» от мошенничества и подали в МФЦ соответствующие заявления. Теперь эти запреты не позволяют провести сделку удаленно. МФЦ закрыты — снять этот запрет, написав новое заявление, нереально.

Получается, что при наличии такого запрета сделка разбивается на несколько этапов. Сначала нужно заверить у нотариуса (допустимо в электронном виде) разрешение проводить сделки без личного присутствия. Затем надо отправить это заверение в Росреестр, дождаться ответа и только потом проводить сделку. Если этого не сделать, сделка будет приостановлена.

Росреестр не контролирует цепочки

Если мы говорим о безопасности, не следует забывать и о сделках с цепочками квартир, когда в процессе участвуют несколько сторон. Раньше эти сделки регистрировались одновременно: все участники сделки подписывали заявление, в котором просили зарегистрировать все договоры сразу и не регистрировать один без других.

В электронном виде такая опция невозможна. В результате возникает существенный и обоснованный риск, что регистрация пойдет вразнобой: какая-то из квартир перейдет в собственность в один день, вторая — в другой, а третья и вовсе зависнет.

Продавцы получают деньги в зависимости от перехода права собственности — выходит, продавец так и не получит доступа к деньгам, хотя часть сделок прошла. Это серьезная проблема.

Следующий риск безопасности, с которым мы столкнулись, — ошибки в документах из Росреестра: скажем, ошибка в адресе объекта или потерянная буква в фамилии. Быстро исправить эту техническую ошибку сейчас нельзя.

При попытке забрать деньги из ячейки продавец предоставляет документы с неверными данными и сталкивается с отказом. Но фактически сделка проведена: в итоге человек остается и без квартиры, и без денег — до момента, пока всё не выяснится.

Важно понимать: если в дальнейшем возникнет проверка или суд, доказать, что вы были добросовестным приобретателем или продавцом, который предоставил все необходимые документы и попросил у собственников (в случае покупки) все бумаги, не получится: на руках у вас будут только распечатанные бумажки из интернета.

Вывод прост: в случае сделки со вторичным жильем лучше подождать, пока официальные органы вновь начнут выдавать бумажные документы, на которые в будущем будет надежно ССылаться.

Второй вариант: дождаться официального решения, что все организации принимают документы, выданные в электронном виде с электронной подписью.

Третий путь — перенести сделку с недвижимостью на тот момент, когда откроются МФЦ, ПНД и прочие организации, необходимые для ее заключения.

А был ли мальчик?

Появились и новые риски — например, при подготовке сделки: в прежнем режиме внесение аванса происходило при физическом присутствии — идентифицировать продавца или покупателя было реально (например, проверить паспорт человека и убедиться, что перед вами — именно его владелец). По видеосвязи сделать аналогичную проверку нельзя.

Точно так же видеосвязь не позволит убедиться, что вы покупаете именно ту квартиру, на которую потом будете оформлять договор. Да, можно попросить продавца пройти по улице, засняв табличку с адресом дома, подняться по лестнице и показать номер квартиры. Но обычно видео записывается в довольно посредственном качестве — понять, что оно не смонтировано, сложно.

Как оценить состояние подъезда или адекватность соседей? Как узнать наверняка, что вы не покупаете квартиру рядом с наркопритоном? Никак!

Коллеги-риэлторы активно продвигают видеопросмотры, но будем объективными: простор для мошенничества тут безграничен!

Случаев мошенничества станет больше?

Да, их количество значительно вырастет — это уже происходит. Мошенники всегда крайне быстро подстраиваются под новые обстоятельства и постоянно изобретают все новые и новые схемы. Для них сложилась идеальная ситуация, когда полноценно проверить реальное положение дел не удастся.

Если вам настолько надо выйти на сделку именно теперь, проверяйте всё не просто тщательно, но и многократно, поскольку в настоящее время риск нарваться на обман вырос в разы. Тщательно изучайте всё — от продавцов и адресов до предложенных на подпись документов.

Что касается покупателей, то пока точно не их время: риски слишком велики — лучше отложить покупку до нормализации обстановки. Да, кто-то готов показывать квартиру (пусть даже в нарушение установленного режима) — если будет такой шанс, упускать его не стоит. Но полностью проводить онлайн-сделку со «вторичкой» сейчас небезопасно.

Продавцы, конечно, тоже рискуют, но меньше: максимум неприятностей — регистрация перехода права зависнет (а вместе с ним — и процесс передачи денег). Но в конечном счете это легче исправить, а злоумышленникам — сложнее провернуть. Покупателей поджидает гораздо больше опасностей.

Если говорить об условиях нашего «недокарантина», скорее всего он продлится до конца мая, хотя организации, включая МФЦ, могут открыться (ну или получить хотя бы сокращенный режим работы) после майских праздников. Коммерческие организации, банки и нотариусы потихоньку находят способы вернуться к работе (пусть даже онлайн, но в приемлемом виде) — это внушает надежду, что сложный период скоро закончится.

Комментарии 3
Хабита Северо-Запад

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 мая 2020, 13:14

Добрый день. А расскажите пожалуйста о заявление, в котором просили зарегистрировать все договоры сразу и не регистрировать один без других. Не сталкивались с таким

Ответить
Сергей Павлович Романовский

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 мая 2020, 13:57

Извините, но это уже в прошлом....

Сергей Павлович Романовский

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 мая 2020, 14:14

Сергей, спасибо за статью, коллега! Вы предупредили пользователей интернета о возможных рисках, и вы как спец. по безопасности прекрасно знаете, что это лишь вершина "айсберга" и по факту подводных камней в разы больше, поэтому мы, имею ввиду - риэлторы, готовим "сделку" и проводим проверки на "юридическую чистоту" объекта, исходя из каждой индивидуальной ситуации и они всегда разные.... Чтобы знать в каком направлении проверять и на что обращать внимание, как обезопасить продавца и покупателя, надо как минимум практиковать много лет (нет ни одной одинаковой "сделки") и постоянно обучаться! Но палка здесь, в этой статье о "двух концах", ведь этой статьёй вы можете перенапугать почти всех продавцов и покупателей, которые решили провести "сделки" самостоятельно, но и плюс в том, что это в очередной раз говорит о том, что обращаться надо именно к профессионалам и чем сложнее "сделка", тем "спрос" на профи более велик! Всем успехов в работе!

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru