недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/КоммерческаяПрофессионалам

Наталья Никитина: «После пандемии офис будет местом для общения»

1 340
Наталья Никитина: «После пандемии офис будет местом для общения»
Многие компании предпочитают сокращать арендуемые площади. Как меняется подход к рабочему пространству? Что будет со ставками аренды? Выгодны ли инвестиции в офисы? Об этом Циан.Журналу рассказывает Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield.

«Арендаторы ждут уступок, собственники на них не идут»

— Как пандемия повлияла на офисный рынок: временно перевесила ценники или полностью поменяла расстановку сил в пользу арендатора?

— Давайте посмотрим, как соотносятся показатели спроса и предложения. На начало декабря 2020 года общий объем купленных и арендованных офисных площадей составил 1,46 млн кв. м. Мы предполагаем, что по итогам года этот показатель достигнет 1,5 млн кв. м. Для сравнения: в течение трех последних лет спрос составлял 1,8–2 млн кв. м. Таким образом, нельзя сказать, что в 2020-м спрос на офисы был катастрофически низким.

В то же время на офисный рынок выходит очень мало новых бизнес-центров. Если в 2019-м было введено 400 тыс. кв. м офисных площадей, то в 2020 году, по предварительным оценкам, на рынок вышло около 300 тыс. кв. м.

На фоне ежегодного спроса 1,5–1,8 млн кв. м есть все условия для того, чтобы предложение с рынка выбиралось.

На фоне пандемии часть офисных площадей — 73 тыс. кв. м — вышла в субаренду. Компании, которые хотят сократить занимаемую площадь, но договоры аренды не позволяют этого сделать, сдают лишние площади. Поскольку уровень вакантных площадей за последний год вырос с 10 до 13% и составляет сейчас около 2 млн кв. м, объем вышедших в субаренду офисов выглядит не слишком внушительно. Что сегодня делают многие арендаторы? Они просчитывают сокращение площадей, но пока на него не идут.

Реализацию освободившихся площадей мы увидим в наступившем году, и этот объем будет ощутимым, особенно в классе А. В среднем компании будут уменьшать офисные площади на 20%, но у больших арендаторов, снимающих от 200 тыс. кв. м, прогнозируемое сокращение составит около 50%.

Есть одно «но»: собственники бизнес-центров класса А, как правило, закредитованы, поэтому есть некая граница стоимости, ниже которой владельцы объектов пока не готовы проседать. К тому же вакантность во всех этих портфельных проектах достаточно низкая.

Сегодня ставки аренды в бизнес-центре класса В составляют 15–16 тыс. рублей за 1 кв. м в год, а в классе А — 32 тыс. рублей. Мы находимся в ситуации, когда арендаторы ожидают уступок по цене, а владельцы объектов стоимость аренды не снижают.

Более того, есть собственники, которые поднимают ставки аренды, так как были привязаны к курсу доллара, а он вырос. С другой стороны, собственники бизнес-центров, на которые спроса нет, сильно демпингуют. В таких зданиях увеличилось количество просмотров, но реализованных сделок мы пока не видим.

— Перевод сотрудников на удаленку — это форс-мажор, вызванный коронавирусом, или давно наметившийся тренд, процесс, который пандемия лишь ускорила?

— Конечно, ранее это не было трендом. Поэтому с переходом на дистанционный режим все работодатели обсуждали вопросы, как контролировать сотрудников. Почему-то некоторые управленцы считают, что сотрудник, перейдя на удаленку, сразу прекратит работать.

Очень немногие компании до пандемии ввели структуру, при которой рабочих мест в офисе было на 20% меньше, чем сотрудников. Это было сделано с учетом того, что часть сотрудников проводит значительную часть времени на встречах, вне офиса, и постоянное рабочее место им не требуется.

После того как весной опыт удаленной работы вынужденно приобрели все компании, стало понятно, что ничего страшного в дистанционной работе нет: сотрудники работают из дома, и достаточно эффективно.

Тогда финансовые директора компаний задумались: зачем компании вообще такой большой офис? При этом остаются два важных вопроса: каким образом интегрировать новых сотрудников и как сохранять корпоративную культуру?

Сильное сокращение офисных площадей будут проводить те компании, у которых и до пандемии дела шли не очень хорошо. Для таких игроков рынка сокращение площадей будет частью стратегии антикризисного менеджмента.

После пандемии офис будет скорее использоваться как хаб, зона для общения. Сокращение офисных площадей до 50% — временная мера. Но после того как восстановится привычный режим работы, компании все равно не вернутся к прежним размеру и структуре офисов — будет некий гибридный вариант.

Гибкий офис и коворкинг — в чем отличия?

— Известно, что в Лондоне доля коворкингов составляет 6,8% общего предложения, в России этот показатель — около 1,3%, но спрос на гибкие офисы растет. Чем вызван этот интерес арендаторов к подобному формату?

— Действительно, в России мы наблюдаем бурный рост гибких офисов и коворкингов. Многие думают, что это одно и то же, однако различия существенные. Коворкинг — по сути опенспейс, в котором сидят разные фрилансеры или сотрудники какой-либо компании. Гибкий офис создается под конкретного клиента: он гибкий как в плане планировки, так и договора — прежде всего это касается сроков аренды.

Как подсчитали наши аналитики, в 2020 году максимальный объем рынка гибких офисов составил 282 тыс. кв. м — гибкие пространства занимают 1,5% всех офисных площадей. В наступившем году объем гибких офисов способен увеличиться до 389 тыс. кв. м и достигнуть 2% всех офисных площадей.

Интерес к flex-офисам объясняется просто. Когда компания решает, переехать в другой офис или остаться, в пользу последнего самыми убедительными аргументами выступают высокие затраты на отделку офиса и длительный срок нового договора.

Операторы гибких офисов готовы предоставить клиенту полностью закрытое помещение, выполнить отделку, взять на себя административно-хозяйственные и прочие функции, поэтому переезд уже не представляется столь обременительным. Еще один плюс flex-офисов — не нужно подписывать договор аренды на пять или десять лет, достаточно арендовать помещение на полтора–два года — это удобно.

— После пандемии развитие коворкингов приостановится? Ведь сегодня коворкинг для нас — место, куда хорошо сбежать на время от семьи и домашних любимцев, чтобы спокойно поработать.

— Нет, история развития коворкингов не связана с пандемией. Гибкие офисы активно развивались и до коронавируса. У нас в 2019 году было много сделок с крупными клиентами, которые арендовали по 300, 500, 1 тыс. рабочих мест в гибких офисах.

Формат коворкинга как модели с комьюнити, общими зонами и туалетами — не для нынешней эпидемиологической обстановки, когда все хотят себя обезопасить. Кроме того, в российском бизнесе он оказался не слишком востребованным, так как все хотят закрытые помещения. Если наши компании арендуют коворкинг, они используют свою систему контроля и управления доступом (СКУД), сидят в закрытом обслуживаемом офисе, где под их требования выполнили отделку, где только для них есть чай-кофе и т. д.

Что происходит сейчас? Гибкие офисы пользуются спросом только в том случае, если предлагают продукт, сделанный под конкретного клиента. Это позволяет арендаторам экономить деньги на отделке, так как штаб-компании зачастую не выделяют средства на ремонт.

В то же время многие компании ушли из коворкингов — те, кто не потянул дальше платить за аренду или не захотел иметь общие зоны с другими арендаторами согласно корпоративным правилам: сегодня компании ставят на первый план здоровье сотрудников.

«Главное для успеха гибкого офиса — качественный продукт»

 Существует мнение, что надо приближать коворкинги к месту жительства людей. Девелоперы в новых проектах проектируют площади под коворкинги. Но никто пока не понимает, какую площадь закладывать под коворкинги и будут ли они востребованы в жилых комплексах после пандемии.

— Что сделала пандемия? Она пошатнула главный постулат коммерческой недвижимости: location, location, location. Людям все равно, где находится их офис, так как теперь туда не приходится приезжать каждый день. Не секрет, что раньше сотрудники даже увольнялись из-за того, что им приходилось ездить в офис на другой конец Москвы.

Что касается коворкингов в ЖК, я так понимаю, что работодатели хотели бы заключить контракт с какой-то сетью гибких офисов, чтобы сотрудники приходили в эти коворкинги работать. По моему мнению, для гибких офисов эта модель в каких-то случаях способна оказаться не очень устойчивой. Наверное, сейчас запрос на такие пространства есть, но не факт, что через два года, когда закончится пандемия и будут построены планируемые сегодня ЖК, такие коворкинги будут востребованы.

Я бы рекомендовала перед тем, как включать гибкие офисы в проектируемые ЖК, проанализировать существующие в спальных районах коворкинги, изучить, какая загрузка была там до пандемии и какая — теперь, чтобы решить, монетизировать ли эту идею.

— Каким вы видите будущее гибких офисов?

— Активно развиваться будут только крупные сети. Точечная история работает только в том случае, если ты собственник и сделал у себя в здании гибкий офис. Главное для успеха гибкого офиса — качественный продукт: правильное архитектурное решение, хорошая эргономика рабочего пространства, технологии, современное обслуживание.

Я знаю историю, когда заезжающий в коворкинг клиент просил руководство сменить управляющую компанию, потому что прежняя работала плохо. Арендаторы очень хорошо умеют считать и хотят знать, что получат за свои деньги: как работает IT, будет ли отделка, закроют ли доступ на этаж для других посетителей и т. д.

— В этом месяце Cushman & Wakefield переезжает в гибкий офис «Space 1 Тверской бульвар». Это связано с оптимизацией расходов?

— Для нас важно оптимизировать рабочее пространство. Например, в офисе, который мы покидаем, у нас была лишняя площадь — конференц-зал, рассчитанный на 70 человек, который мы редко использовали.

В новом офисе мы разместимся по сути на такой же по площади рабочей зоне, которую занимали прежде, но более эргономичной: в это пространство войдут еще и места для общения, небольшое кафе. Новый офис расположен в центре, у него современный дизайн.

«Space 1 Тверской бульвар»/Изображение: space1.ru

А еще мы будем экономить на ставке аренды по сравнению со ставкой классической аренды в бизнес-центре класса А, в котором мы арендовали площади последние 13 лет. Также мы отказались от колл-центра, от своего ресепшена. Переезд для нас — катализатор бизнес-процессов, что хорошо в кризисный год, так как дает нам экономию по всем фронтам.

Предполагаю, что после пандемии все компании будут переделывать концепции своих офисов — отказываться от бесконечного количества рабочих мест в пользу коллаборационных зон, переговорных, фокус-комнат и т. д.

«Рынок недвижимости — это не продажа шампуня, на который можно сделать скидку»

— Ждать ли нам в следующем году крупных сделок в офисном сегменте?

— Всегда были и будут компании, у которых заканчивается срок аренды, и им не удается договориться с собственником — в основном это будут российские компании. Большинство иностранных компаний будет рассматривать уменьшение площадей. Кстати, такие сделки тоже бывают крупными — просто компании снизят свои запросы.

— Что будет со ставками аренды на офисы?

— Так как многие собственники по причине закредитованности имеют порог арендных ставок, ниже которого они не опустятся, то они скорее оставят здания пустыми, чем сделают переоценку зданий и пересмотрят свои кредиты.

— Сколько таких собственников на рынке?

— Весь рынок класса А, за исключением точечных объектов. У портфельных арендодателей есть определенная финансовая модель, отклоняться от которой они не могут. Ряд собственников вошел в пандемию с очень низкой вакансией.

Если в бизнес-центре свободно всего 3% площадей, какой смысл понижать ставку аренды? Рынок недвижимости — это не продажа шампуня, на который в один момент можно сделать скидку, если на него нет спроса. У недвижимости длительный жизненный цикл, и при определенной ставке просто будет неинтересно строить бизнес-центр.

Собственники бизнес-центров, на которые есть хороший спрос и ставки в которых привязаны к доллару, будут поднимать цены. Владельцы пустующих офисов, как и сегодня, будут демпинговать и понижать ставки.

 Имеет ли смысл частным инвесторам сегодня вкладываться в офисы?

— Частным инвесторам, ранее покупавшим квартиры и присматривающимся к коммерческим помещениям, необходимо рассматривать каждый случай отдельно: изучать локацию, спрос, стоимость аренды, а также рассчитывать, с какой вероятностью удастся сдать помещение в аренду. Думаю, сейчас для инвесторов привлекательнее помещения под ритейл на первых этажах жилых домов.

«Первыми в офис запросились молодые сотрудники»

— Какими будут офисы будущего? На одной из конференций вы рассказывали об офисной экосистеме. Что это такое?

 Наверное, мы отчасти уже находимся в так называемой офисной экосистеме. Благодаря развитию технологий локация все меньше влияет на нашу деятельность. Можно работать из дома или из офиса, а можно взять ноутбук и уйти работать в парк или кафе. У сотрудника есть задачи, которые ему не под силу выполнить без коллег: совместные проекты, презентации и т. д. Есть клиентские встречи и встречи с подрядчиками. Также существует запрос на социализацию.

Кстати, накануне пандемии говорили, что сотрудникам в возрасте 40+ будет сложно работать дома — все побегут в офис. На деле оказалось не так. Во-первых, у категории 40+ больше финансовых средств, просторнее квартира, им легче комфортно обустроить рабочее место, подключив скоростной интернет. В конце концов, они легко уезжают на дачу и работают там.

В офис первыми запросились молодые сотрудники. Многие из них часто живут с родителями, им не всегда хватает пространства для обустройства удобного рабочего места, да и не хочется тратить деньги на это. И именно им в первую очередь потребовалась социализация. Молодые сотрудники ходят в офис не только работать, но и общаться. А вот для людей 40+ такая рабочая тусовка необязательна: у них семьи, дети.

Офис все равно требуется компаниям — как для совместной работы сотрудников над проектами, так и для поддержания корпоративной культуры. Но локация офиса не будет принципиальной — съездить в офис один-два раза в неделю не утомительно, даже если он расположен далеко от места жительства сотрудника.

Хорошо, если бизнес-центр все-таки будет не одиноко стоять в поле, а окажется включенным в экосистему здания. Хороший пример — «Белая площадь» или «Белые сады», где есть своя атмосфера, хорошая инфраструктура, тусовочное место.

Сотрудник, планируя свой день, будет рассуждать таким образом: утром я работаю дома, в 14 часов у меня встреча с подрядчиком, с 15 до 16 часов я катаюсь на велике по набережной, в 16 часов — собрание с командой по проекту в офисе, в 18 часов — встреча с клиентом в кафе на первом этаже нашего БЦ.

Работодатели тоже будут иначе смотреть на организацию рабочего процесса. Они уже уходят от схемы, что в 9.00 сотрудник должен подключиться, в 18.00 — отключиться. Сотрудники будут работать в зависимости от задач.

Например, в моем департаменте один сотрудник месяц жил в Сочи и работал на удаленке. И мне было неважно, где он находится, главное — чтобы он в установленный срок выполнял поставленные задачи. Конечно, управленцам придется переформатироваться, чтобы работать в таком режиме, потребуются тренинги. Но офисы однозначно будут иметь социальный, культурный, коллаборативный функционал.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru