Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ИпотекаПрофессионаламАренда

Кто не успел, тот опоздал: лучшее время для покупки жилья было в 2019 году

7 255 5
Кто не успел, тот опоздал: лучшее время для покупки жилья было в 2019 году
Аналитики Циан рассчитали, как менялась доступность жилья за последние семь лет. Эксперты рассказали, в каких городах выгоднее арендовать, а в каких — брать ипотеку, где после выплаты кредита остается только прожиточный минимум и какую часть семейного дохода придется отдавать за жилищный заем.
коротко о главном
  • За два года (с 2019-го по 2021-й) средние доходы семьи выросли на 13%, а стоимость квартиры — на 36%.
  • За последние семь лет — с валютного кризиса 2014–2015 годов — жилье было наиболее доступным в 2019-м. Сейчас показатель доступности недвижимости приближается к 2015 году.
  • Коэффициент доступности жилья снижается: в среднем стоимость квартиры сопоставима с годовым доходом семьи за 4,5 года. Самое доступное жилье — в Челябинске. Максимальное падение доступности жилья зафиксировано в Краснодаре.
  • Выплаты по ипотеке составляют 41% доходов семьи. В 2019 году на кредит семье нужно было выделить 33% дохода, а в 2020-м — 31%. Более половины семейного бюджета на платежи по ипотеке тратят заемщики в Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
  • Ипотечные платежи занимают в среднем 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума в городах-миллионниках. Наибольшая нагрузка на бюджет в процентном выражении — в Москве.
  • Первый взнос по ипотеке составляет в среднем 11 ежемесячных доходов семьи. До пандемии в среднем он составлял сумму, равную девяти ежемесячным доходам.
  • Арендовать квартиру стало выгоднее, чем брать в ипотеку. Наибольшую экономию получают арендаторы в Москве, Казани и Уфе. Ипотека выгоднее в Ростове-на-Дону и Челябинске.

Приобрести квартиру жителю большого города сейчас проще, чем во времена валютного кризиса 2014–2015 годов. Но лучшее время для покупки было до пандемии коронавируса. 

Годовой доход увеличился на 13%, стоимость жилья — на 36%

Согласно федеральной программе «Жилище», коэффициент доступности жилья (КДЖ) рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. м на вторичном рынке при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ учитывает стоимость жилья без учета ипотечного кредитования и затрат на повседневные нужды.

Для расчета КДЖ Циан взял среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи — данные Федеральной службы государственной статистики по средним заработным платам по городам за соответствующий период после вычета НДФЛ.

Жилье считается доступным при КДЖ до трех лет. Ни один из городов-миллионников не попал в данную категорию в 2019–2021 годах.  Более того, абсолютно по всем миллионникам доступность жилья снизилась. В 2019 году КДЖ был в среднем 3,9 («жилье не очень доступно»). В 2020-м он снизился до 4, а в 2021 году — до 4,7 («приобретение жилья серьезно осложнено»).

Средний номинальный доход семьи по городам-миллионникам увеличился за два года на 13% — c 88,7 тыс. рублей до 100 тыс. рублей. А средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» выросла на 36% — с 4,15 до 5,66 млн рублей.

В 2019 году в категорию, где «жилье существенно недоступно», попадали только два города — Москва и Санкт-Петербург. К 2021-му к ним также прибавились Казань и Краснодар, где средняя стоимость квартир сопоставима с доходами семьи за 5,8 и 5,2 года соответственно. 

Именно Краснодар стал городом, в котором доступность жилья снизилась больше, чем в других миллионниках: средний бюджет покупки вырос в полтора раза, а средняя заработная плата увеличилась за тот же период на 12%. Несмотря на такой разрыв в динамике цен и зарплат, спрос в городе поддерживается преимущественно за счет клиентов из других регионов.

То есть для местных жителей приобретение недвижимости малодоступно, но цены продолжают расти именно за счет внешней активности инвесторов. В результате Краснодар в рейтинге доступности среди миллионников опустился с 6-го места в 2019 году на 13-ю позицию в 2021-м.

Больше чем на годовой доход семьи стоимость жилья выросла в Омске, Нижнем Новгороде, Казани, а также Воронеже. Жилье считается доступным только в Челябинске, где средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м сопоставима с доходами семьи за 3,7 года. Несмотря на невысокий доход относительно жителей остальных миллионников, за счет низкой стоимости «квадрата» купить жилье здесь проще, чем в городе с большими зарплатами. Также высокий относительно других городов КДЖ в Волгограде (3,9) и Перми (3,7).

Коэффициент доступности жилья в 2019–2021 годах до пандемии и после

По данным Циан.Аналитики

Назад в 2015-й

После валютного кризиса 2014-го именно 2019 год оказался периодом с максимальной доступностью жилья. С одной стороны, стоимость недвижимости увеличивалась минимальными темпами после снижения в 2016–2017 годах на фоне дорогой ипотеки и обесценивания рублевых накоплений. С другой — средние доходы семьи восстанавливались и увеличивались опережающими темпами в сравнении с ценой квадратного метра на вторичном рынке. 

В период с 2015 по 2019 год средний номинальный уровень дохода семьи с двумя работающими в городах-миллионниках вырос на 36% — с 65,3 до 88,7 тыс. рублей в месяц. А стоимость 1 кв. м за тот же период увеличилась на 4% — с 74,2 до 76,9 тыс. рублей за счет снижения в 2016–2017 годах.

В среднем по городам-миллионникам жилье было максимально доступным за последние семь лет в 2019 году. Тогда семье требовалось 3,7 года, чтобы заработать сумму, сопоставимую с ценой средней двухкомнатной квартиры. 

Наименьшая доступность была зафиксирована в 2015 году — пять лет. Тогда на фоне ажиотажного спроса в 2014 году многие продавцы необоснованно завышали прайс. В результате снижения средней стоимости в дальнейшем доступность жилья выросла: коэффициент составил 4,3 в 2016 году, 3,9 — в 2017–2018 годах и 3,7 — в 2019-м.

После этого КДЖ снова пошел вверх из-за роста цен и минимального увеличения доходов населения. Доступность жилья стремится к показателям 2015 года за счет опережающего доходы роста цен. То есть приобрести жилье жителю большого города все же проще, чем в кризисном 2015-м, но лучшее время для покупки было до пандемии.

Динамика доступности жилья (кол-во годовых семейных доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв. м) в городах-миллионниках

По данным Циан.Аналитики

Только в Краснодаре сделка была бы выгоднее в 2015 году, чем сейчас, за счет рекордного интереса к локации и роста цен — в среднем стоимость двухкомнатной квартиры прибавила 1,3 годового дохода семьи. Значительнее, чем в других городах, доступность жилья снизилась в Екатеринбурге, Уфе и Челябинске.

Коэффициент доступности жилья в 2015 и 2021 годах

По данным Циан.Аналитики

Более 40% дохода семьи — на ипотеку

Из-за низкого коэффициента доступности жилья и рекордного роста цен основным инструментом приобретения собственных квадратных метров становится ипотека. 

По подсчетам Циан, ипотечные платежи при текущих ценах и ставках составляют в среднем 41% средних доходов домохозяйства. Средний срок кредитования — 20 лет, а первый взнос — 20% стоимости квартиры. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке — 9,52% в конце 2019 года, 8,05% — в конце 2020-го и 10% — в конце 2021-го.

Доля ипотеки от общего дохода семьи в 2019 году в городах-миллионниках в среднем составляла 33%. В 2020-м показатель благодаря снижению ставок по ипотеке снизился на 31%, в 2021 году с ростом ставок и цен он снова увеличился. На этот раз — до 41%.

Более половины доходов придется отдавать семье в Москве (64%), Санкт-Петербурге (58%), Казани (54%). Хотя еще в 2019 году большую часть зарплаты приходилось тратить на ипотеку только жителям столицы Российской Федерации (58%).

За два года существенно увеличить бюджет на выплату ипотеки приходится жителям Краснодара. В этом городе в 2019-м средний платеж за «двушку» площадью 54 кв. м занимал 31% доходов, а сейчас — 48%. Резкое увеличение показателя связано с ростом среднего платежа в полтора раза (+48%).

Примерно треть семейного бюджета ипотечный кредит займет в Перми, Красноярске и Челябинске, которые имеют максимальный коэффициент доступности жилья среди других городов-миллионников.

В среднем размер ежемесячного платежа по всем городам вырос за два года на 41% — с 31 до 43,7 тыс. рублей. Одновременно суммарный доход семьи в месяц за тот же период увеличился на 13% — c 88,7 до 100 тыс. рублей.

Ипотека — для тех, у кого доходы выше среднего

Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых и одного ребенка), то оставшихся свободных средств хватит на обслуживание ипотеки, даже несмотря на рост ставок и цен. В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума. В 2019 году этот показатель составлял 54%, а в 2020-м — 50%.

Самая сложная ситуация — в Москве, где практически все свободные средства после вычета прожиточного минимума на трех человек — 94% — пойдут на погашение ипотеки. То есть семье для обслуживания средней ипотеки в столице нужно урезать расходы до прожиточного минимума. Чуть лучше ситуация в Санкт-Петербурге, где выплаты займут около 84% оставшихся средств после базовых расходов, и в Казани (80%). 

Таким образом, в базовом сценарии ипотеку могут взять клиенты с доходами выше среднего, чтобы не урезать повседневные расходы до минимума.

Средние ипотечные выплаты при первоначальном взносе 20% и доля ипотеки от общего бюджета семьи

По данным Циан.Аналитики

Первый взнос по ипотеке в размере 20% стоимости выбранной квартиры составляет в среднем по городам-миллионникам 11 доходов семьи с двумя работающими. В 2019–2020 годах он был сопоставим с доходами семьи за девять месяцев.

Дольше всех копить на первоначальный взнос, несмотря на высокие зарплаты, придется жителям Москвы (17 доходов семьи), Санкт-Петербурга (15) и Казани (14). Чуть более чем полгода нужно откладывать деньги в Челябинске (7 доходов семьи).

Аренда становится выгоднее ипотеки

Брать ипотеку или арендовать квартиру — этот вопрос задает себе практически каждый потенциальный покупатель. Циан сравнил, как соотносятся арендные платежи за двухкомнатную квартиру и ежемесячный ипотечный платеж по 20-летнему кредиту.

Неудивительно, что многие россияне предпочитают взять ипотеку, поскольку средний арендный платеж ненамного ниже ежемесячных взносов по ипотеке.

В 2019 году аренда составляла в среднем 80% платежа по ипотеке, в 2020-м — 79% (из-за снижения ставок аренды по причине локдауна и их долгого восстановления), а в 2021 году — уже 67%. 

Разница в стоимости кредита и аренды увеличивается: все больше потенциальных покупателей переходят в категорию арендаторов.

Самая большая экономия арендатора в сравнении с ипотечным заемщиком зафиксирована в Уфе, Казани и Москве. Здесь аренда в среднем почти в два раза дешевле, чем средний платеж по ипотеке. Обратная ситуация — в Ростове-на-Дону, Челябинске и Волгограде, где аренда составляет 75–84% среднего платежа по ипотеке, то есть экономия не столь очевидна.

В сравнении с допандемийным периодом максимальное удешевление доли аренды в сравнении с ипотекой произошло в Воронеже, Перми, Омске и Краснодаре.

Разница в арендной ставке и платежами по ипотеке

По данным Циан.Аналитики

«Снижение доступности жилья подразумевает дальнейший рост роли ипотечного кредитования для поддержания рынка, — говорит руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. — Из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что замедлит индексацию цен как застройщиками, так и собственниками квартир на вторичном рынке. Одновременно уровень первого взноса по ипотеке будет снижаться, а продолжительность кредитования — расти». 

По его словам, с учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в среднем по городам-миллионникам будет выше почти в полтора раза (+45%) для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам в январе 2022 года, против тех, кто совершил сделку два года назад — в январе 2020-го.

Также эксперт отметил, что в этой ситуации повысить доступность жилья необходимо путем адресного ипотечного стимулирования отдельных категорий граждан. Такой подход уже применяется для семей с детьми, военных. 

«Возможно, стоит включить в список определенные профессии. Это более эффективная стратегия, которая не приведет к очередному резкому витку цен, когда субсидированием активно пользовались в том числе инвесторы, очевидно не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть субсидирование по-прежнему необходимо, но исключительно адресно, а не в массовом порядке», — резюмировал Алексей Попов.

Подписывайтесь на Циан для профи в Telegram

Комментарии 5
Владимир Хвылёв3 февраля 2022, 15:15

С чего взяли что годовой доход увеличился на 13%?! Уже четыре года зарплату не повышали!
Проведите опрос, и посмотрим

Ответить
AK3 февраля 2022, 15:47

Теперь я понял откуда столько пробок на дорогах. Среднестатистический гражданин покупает квартиру в ипотеку на 20 лет и каждый день ездит на работу. Потом его увольняют/по собственному желанию решает уйте/компания банкротится. Устраивается на новую работу (если повезет) и начинает ездить в другую локацию, которая на другом конце города. Суя по ценам система так устроена. Зато своё!

Ответить
Сергей ТСТ4 февраля 2022, 0:36

лучшее время было в начале 2016 года ..или данный период , умалчивается , так как было падение цены на треть от максимумов конца 2014 и начало 2015 года ..треть это падение на 30 % и более . сами факты падение которые были критическими в 2008/09 годах и 2015/16 годах под табу

Ответить
ID: 473219539 февраля 2022, 16:18

У меня ипотека на 20 лет. Хотя я подавала заявку на 10 лет, потом на 15. Банк в обоих случаях отказывал. А на 20 лет - да пожалуйста. И рост стоимости жилья, снижение доступности жилья не с целью ли как можно больше народу закредитовать.

Ответить
Сергей ТСТ9 февраля 2022, 17:54

ну если вы не в курсе , система погашение кредита , такова , что за первую половину срока т.е 10 лет из 20 лет .. вы погасите меньшую часть "Тела Кредита " .. у вас будет ощущение , что раз взяли 10 млн на 20 лет , то остаток долга через десять лет у вас половина 5 млн , а вот нет за первые десять лет 50 % срока вы от силы покроете 30-40 % тела долга , а если пять лет прошло 25 % срока , то вы погасите менее 10 % " тела кредита" ..))) все правильно ... чем раньше вы соскочите , тем больше вы платите процентов и меньше гасите "тело кредита" ))))

редакцияeditorial@cian.ru