Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
    0
ИпотекаПомощник по недвижимости

Ключевая ставка: что это, зачем она нужна и как влияет на ипотеку

12 324
Ключевая ставка: что это, зачем она нужна и как влияет на ипотеку
Ключевая ставка ЦБ — одна из главных героинь новостей последних месяцев. Это важный показатель, напрямую влияющий на экономику и особенно банковскую сферу. Как колебания ставки сказываются на цене квартир и стоимости ипотеки? Ответы — в нашей статье.

Ключик к экономике: что такое ключевая ставка

Выражаясь образно, ключевая ставка — это мера всех весов на финансовом рынке России, процент, под который Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам. Кредитуя граждан, они добавляют к этому значению свой небольшой процент и таким образом получают прибыль. 

Для самого ЦБ ключевая ставка служит инструментом регулирования экономики. 

логика регулирования

📈КС поднимается → растут проценты по коммерческим кредитам, в том числе на жилье → меньше желающих ими воспользоваться → экономические процессы в стране замедляются. 

📉КС опускается → снижаются проценты по коммерческим кредитам для населения и предприятий → обслуживание кредита обходится заемщику дешевле → оживляется спрос, а значит, и экономика в целом. 

Побочный эффект снижения ключевой ставки — рост инфляции. Если же ее необходимо замедлить, Банк России может сделать это, подняв КС. Кредиты станут дороже, товары — менее доступными, и спрос снизится. 

В начале минувшей весны в условиях скачка курсов валют, роста цен и ажиотажного спроса на продукты первой необходимости Центробанк повысил ключевую ставку до рекордных 20%.   

«Внешние условия для российской экономики кардинально изменились. Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых, чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски. Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения», — заявила 28 февраля пресс-служба Банка России.

Спустя месяц  ЦБ РФ начал постепенно снижать ключевую ставку: сначала до 17%, потом до 14%, в конце мая — до 11% годовых. 

UPD от 10 июня 2022 года. 10 июня регулятор вновь понизил ключевую ставку — на этот раз до 9,5% годовых.

«Последние недельные данные указывают на значительное замедление текущих темпов роста цен. Ослаблению инфляционного давления способствуют динамика обменного курса рубля наряду с заметным снижением инфляционных ожиданий населения и бизнеса. 

Годовая инфляция в апреле достигла 17,8%, однако, по оценке на 20 мая, замедлилась до 17,5%, снижаясь быстрее апрельского прогноза Банка России. 

Продолжается приток средств на срочные рублевые депозиты, а кредитная активность остается низкой. Это ограничивает проинфляционные риски и обусловливает необходимость смягчения денежно-кредитных условий», — прокомментировали решение о снижении ключевой ставки в Банке России 26 мая.

UPD от 10 июня 2022 года. Согласно комментариям ЦБ после снижения ставки, апрельские прогнозы инфляции не оправдались: реальный рост цен оказался ниже ожиданий регулятора.  Данные Банка России указывают на низкий темп роста потребительских цен в мае и начале июня. Последние решения о снижении ставки «увеличат доступность кредитных ресурсов в экономике и ограничат масштаб снижения экономической активности». 

Если говорить простым языком, руководство Центробанка уверено, что смогло победить неконтролируемый рост цен и постепенно отпускает поводья, оживляя экономику более доступными кредитами. 

Чем КС отличается от ставки рефинансирования? 

Есть еще один экономический термин, который нередко путают с ключевой ставкой. Речь о ставке рефинансирования — фиксированном проценте, который банки выплачивают ЦБ за пользование занятыми у него деньгами. 

В 2016 году Банк России приравнял значение ставки рефинансирования к значению ключевой ставки. С тех пор они фактически не отличаются друг от друга. 

Между тем во время санкций 2014–2015 годов эти цифры существенно расходились: КС была на уровне 17%, а ставка рефинансирования составляла 8,25%.  

Термин «ставка рефинансирования» сохранился в обиходе, но сейчас в него вкладывается иной смысл. В банковской сфере так называют процент, под который человек или компания могут рефинансировать ранее взятый кредит.  

Обязательные резервные требования

В руках ЦБ есть еще один механизм монетарного регулирования банковской деятельности и всей экономики в целом. Он не так широко известен, как ключевая ставка, о нем редко говорят по телевизору, однако на рынок кредитов он тоже влияет. 

Речь об обязательных резервных требованиях — своего рода гарантийных платежах, которые коммерческие банки обязаны хранить на счетах Банка России. Этими не занятыми в обороте деньгами организации смогут рассчитаться с вкладчиками, если те вдруг массово решат забрать свои кровные со счетов. 

В то же время, повышая или понижая обязательные резервные требования, Банк России может влиять на потребительский спрос, а следовательно, и на инфляцию: 

Логика регулирования

⬇️ Требования снижаются → больше «свободных» денег у коммерческих банков → они могут выдать больше кредитов → товары становятся доступнее → постепенно растет инфляция. 

⬆️ Требования повышаются → у банков меньше «свободных» средств → выдается меньше кредитов → товары менее доступны → инфляция не растет. 

Начиная с 2017 года обязательные резервные требования в России последовательно снижаются. Сейчас норматив резервирования для банков с базовой лицензией не превышает 2%.

Как все это повлияло на ипотеку?

Наиболее заметно на ипотечный рынок влияют, конечно, колебания ключевой ставки. В феврале с ее резким скачком некоторые банки вовсе перестали одобрять ипотечные кредиты, ожидая, когда ситуация нормализуется. 

КС в 20% при росте цен на недвижимость стала «заградительной». Ставки в коммерческих банках тогда одномоментно выросли более чем на 10 процентных пунктов — до 21,5% годовых. Мало кто мог позволить себе столь дорогую ипотеку.   

Результат такой политики ЦБ стал виден уже в апреле: 

«Если в марте было выдано ипотечных кредитов на 521 млрд рублей, то в апреле — лишь на 162 млрд. При этом произошло сжатие как рыночной (оценочно — более чем в семь раз, во многом из-за прекращения выдач кредитов, одобренных по старым ставкам), так и льготной ипотеки (примерно в два раза — с 210 млрд в марте до 113 млрд», — сообщили в Банке России. 

Вскоре после этого КС начали последовательно снижать, и в мае она опустилась до 11%. Вслед за каждым решением ЦБ о смягчении кредитно-денежной политики свои аппетиты снижали и коммерческие банки. 

Сегодня рыночный кредит можно получить под 10,9%. Это выше, чем до кризиса, но уже не так дорого, как в марте.   

Ряд экспертов считают, что снижение процента по ипотечным кредитам позволит оживить рынок. 

avatar

Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека: 

«Снижение ключевой ставки положительно скажется на рынке недвижимости. В первую очередь это касается вторичного рынка. Из-за того что покупка жилья в ипотеку под 14–20% была малодоступна, продажи на нем в некоторых регионах просели на 70–80%. При этом немалая доля сделок на первичном рынке финансируется за счет продажи старых квартир, например полученных по наследству. 

Падение ключевой ставки уже привело к уменьшению ипотечных процентов, и жилье стало доступнее. Поэтому дальнейшее снижение этого показателя должно оживить сначала рынок «вторички», а вслед за ним и рынок «первички».

Еще один немаловажный фактор: в ближайшее время многие закроют рублевые депозиты, оформленные под высокие ставки, которые сейчас также снижаются. Высвободившиеся деньги какая-то часть людей вложит в покупку недвижимости».


Однако не все на рынке разделяют такой оптимизм. Некоторые эксперты отмечают, что жилье все еще слишком дорогое, а реальные доходы населения не растут. 

«В середине 2021 года ставка по ипотеке была в районе 4–5% и именно это увеличило платежеспособный спрос и покупательскую активность, что привело к росту цен на недвижимость на 30–40% и в отдельных регионах до 60%. Но, естественно, именно это привело к тому, что цены выросли и стали заградительными. 

Поэтому даже возврат прошлогодней ставки по ипотеке рынок не оживит. <...> ежемесячные платежи при покупке жилья сейчас в полтора-два раза выше, чем в 2021 году. Кроме того, на рынок влияют еще и факторы сокращения рабочих мест, снижения доходов населения, неуверенность людей в сохранении работы», — сказал вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев в беседе на радио «Комсомольская правда». 

В свою очередь, глава Минэкономразвития Максим Решетников отметил, что на рынке ипотечного кредитования действительно наблюдается определенный рост, но пока он не может переломить общую ситуацию. 

Как бы то ни было, в ближайшем будущем ключевая ставка, вероятно, продолжит снижаться. Такие прогнозы дают Сбербанк и уже упомянутое Министерство экономического развития РФ. Это значит, что ипотечные ставки в ближайшем будущем теоретически могут вернуться на докризисный уровень.

Ищете выгодную ипотеку? Получите персональные ставки на Циан. 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
19 августа 2022
редакцияeditorial@cian.ru
    0